Immobilien-ETFs (REITs) im Depot: Sinnvolle Beimischung oder überflüssig?

Ein Immobilien-ETF kauft keine Häuser, sondern Aktien von börsennotierten Immobiliengesellschaften – in aller Regel REITs (Real Estate Investment Trusts) und vergleichbaren REIT-Kapitalgesellschaften. Wer einen Immobilien-ETF im Depot als Ergänzung zum klassischen Aktien-ETF erwägt, sollte zwei Punkte kennen, die von der verbreiteten Annahme „Immobilien laufen anders als Aktien" abweichen: die tatsächliche Schwankung im Vergleich zum breiten Aktienmarkt und die steuerliche Behandlung, die bei den meisten Immobilien-ETFs deutlich ungünstiger ausfällt als bei einem regulären Aktien-ETF.

Was ein Immobilien-ETF im Depot tatsächlich abbildet

Immobilien-ETFs bilden Indizes ab, die überwiegend aus REITs bestehen – Immobiliengesellschaften mit einer gesetzlichen Sonderstellung. In Deutschland verpflichtet § 13 REITG eine REIT-Aktiengesellschaft, bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90 % ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre auszuschütten. In den USA gilt mit Section 857 Internal Revenue Code eine vergleichbare Mindestausschüttung von 90 % des steuerlichen REIT-Einkommens. Im Gegenzug für diese Ausschüttungspflicht sind REIT-Aktiengesellschaften auf Unternehmensebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit – die Besteuerung findet stattdessen bei den Anlegerinnen und Anlegern statt. Wirtschaftlich bedeutet das: Ein Immobilien-ETF kauft Unternehmensanteile an Gesellschaften, die Büro-, Wohn-, Logistik- oder Einzelhandelsimmobilien vermieten und verwalten, nicht die Immobilien selbst.

Diversifikation: Geringer als die Beimischungslogik unterstellt

Der häufigste Grund für eine Immobilien-ETF-Beimischung ist die Hoffnung auf Diversifikation – ein Depotbaustein, der sich anders entwickelt als der restliche Aktienanteil. In normalen Marktphasen stimmt das teilweise: Immobilienaktien reagieren auf andere Treiber als Technologie- oder Industrieaktien, etwa auf Mietentwicklung und lokale Leerstandsquoten. In ausgeprägten Abwärtsphasen des Gesamtmarkts gilt das aber deutlich weniger, weil Immobilienaktien an der Börse gehandelt werden und von denselben Mechanismen erfasst werden wie andere Aktien – fallende Risikobereitschaft, steigende Zinsen, Liquiditätsengpässe. Zusätzlich kommt die hohe Verschuldung vieler REITs hinzu: Weil die Ausschüttungspflicht kaum Spielraum für Innenfinanzierung lässt, finanzieren REITs Wachstum überwiegend über Fremdkapital. Steigende Zinsen verteuern diese Finanzierung unmittelbar und belasten REIT-Kurse zusätzlich zur allgemeinen Marktschwäche – in der Zinssensitivität ähneln Immobilien-ETFs damit eher Anleihen mit langer Duration als einem eigenständigen, unkorrelierten Depotbaustein.

Steuerliche Behandlung von Immobilien-ETFs im Depot

Der Punkt, der bei der Depotplanung am häufigsten übersehen wird, ist steuerlicher Natur. Für die 30-prozentige Teilfreistellung nach dem Investmentsteuergesetz muss ein Fonds laufend mindestens 51 % seines Wertes in sogenannte Kapitalbeteiligungen investieren. Nach § 2 Abs. 8 Satz 5 InvStG zählen Anteile an REIT-Aktiengesellschaften und vergleichbaren REIT-Kapitalgesellschaften jedoch ausdrücklich nicht als Kapitalbeteiligung. Ein ETF, der überwiegend oder ausschließlich REIT-Aktien hält, erreicht die 51-Prozent-Schwelle damit häufig nicht – unabhängig davon, dass er zu 100 % in Aktien investiert ist. Die Folge: Ohne Einstufung als Aktienfonds unterliegt der komplette Ertrag der vollen Abgeltungsteuer von 26,375 % zzgl. Kirchensteuer, soweit der Sparerpauschbetrag von 1.000 € (2.000 € bei gemeinsamer Veranlagung von Ehepaaren) bereits durch andere Kapitalerträge ausgeschöpft ist. Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Seit der Investmentsteuerreform 2018 wird im Ausland einbehaltene Quellensteuer auf ausländische Dividenden nicht mehr einzeln an die Anlegerinnen und Anleger angerechnet – bei Aktienfonds wird dieser Nachteil über die 30 % Teilfreistellung pauschal ausgeglichen. Bleibt die Teilfreistellung bei einem Immobilien-ETF aus, entfällt auch dieser Ausgleich. Wie hoch der REIT-Anteil eines konkreten ETFs tatsächlich ist und ob die Teilfreistellung im Einzelfall greift, steht in den Besteuerungsgrundlagen, die der Anbieter jährlich veröffentlicht – ein Blick dorthin lohnt sich vor dem Kauf, nicht erst bei der Steuerbescheinigung.

Typische Fehler bei der Immobilien-ETF-Beimischung

• Die 30-prozentige Teilfreistellung unterstellen, ohne die Besteuerungsgrundlagen des konkreten Immobilien-ETFs geprüft zu haben.
• Immobilien-ETFs als unkorrelierten Depotbaustein einordnen, obwohl sie in Stressphasen häufig mit dem übrigen Aktienmarkt mitfallen.
• Die Zinssensitivität übersehen und eine Immobilien-Beimischung gerade in Phasen steigender Zinsen aufbauen.
• Zu hohe Beimischungsquoten wählen und das Depot damit faktisch zu einem Branchen-Wett auf den Immobiliensektor machen.
• Immobilien-ETFs mit direktem Immobilienbesitz verwechseln, obwohl es sich rechtlich und wirtschaftlich um Unternehmensanteile mit Börsenschwankung handelt.

In der Beratung sehe ich häufig, dass Mandantinnen und Mandanten einen Immobilien-ETF gezielt zur Stabilisierung ins Depot nehmen, nachdem sie das Argument „Diversifikation" in einem Artikel oder Forum gelesen haben – und dann überrascht sind, wenn die Position in einer Marktkorrektur genauso stark verliert wie der restliche Aktienanteil. Der typische Fall: Die Erwartung war Stabilität wie bei einer Anleihen-Beimischung, tatsächlich bekommen sie ein weiteres Stück Aktienmarkt mit zusätzlicher Zinssensitivität und ungünstigerer Besteuerung. Das macht einen Immobilien-ETF nicht per se zu einem schlechten Baustein, verändert aber, wofür er im Depot sinnvoll eingesetzt wird: als gezielte Beimischung für eine andere Ausschüttungsstruktur, nicht als Ersatz für die stabilisierende Wirkung von Anleihen.

Wie eine Immobilien-ETF-Beimischung ins Depot passt

Wie eine Anleihen-Beimischung die Schwankung tatsächlich senkt, beschreibe ich im Artikel Anleihen im ETF-Depot. Welche Rolle Gold als nicht ausschüttender Stabilisator einnimmt, zeigt Gold im Depot. Wie Sie die Gewichtung zwischen den einzelnen Bausteinen über die Zeit stabil halten, erkläre ich in Rebalancing im ETF-Depot, und wie sich die Teilfreistellung bei klassischen Aktien-ETFs konkret auswirkt, zeigt Teilfreistellung bei ETFs. Für die individuelle Ausgestaltung Ihrer Depotstruktur finden Sie mehr auf der Leistungsseite Depot & Vermögensverwaltung, einen breiteren Überblick zum Vermögensaufbau als Angestellte oder Angestellter bietet die Seite Vermögensaufbau für Angestellte.

Ob und in welcher Höhe eine Immobilien-ETF-Beimischung zu Ihrem Depot und Ihrer Risikobereitschaft passt, lässt sich am besten anhand Ihrer konkreten Situation klären. Vereinbaren Sie dazu ein kostenfreies Erstgespräch – gemeinsam schauen wir, welche Bausteine Ihr Depot tatsächlich stabilisieren.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe die Teilfreistellung für einen konkreten Immobilien-ETF gilt, hängt von dessen tatsächlicher Anlagestruktur ab und kann sich seit Veröffentlichung dieses Artikels geändert haben. Für eine auf Ihre persönliche Steuersituation zugeschnittene Einschätzung ziehen Sie zusätzlich einen Steuerberater hinzu.